獨／央行打炒房新制上路 新版教戰守則出爐提三大配套

新聞 2024-06-17 聯合新聞網

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央行第六波打炒房新制14日上路，據指出，國銀已收到央行最新版教戰守則，為釐清灰色模糊地帶和外界疑慮，央行此次特別提出三大配套，其中除了為「先買後賣」的換屋族訂定協處條款之外，最引人矚目的就是為二戶房貸開了「例外條款」，亦即，如果子女名下的第一筆房貸，是為了幫父母買房而當借款人的話，那麼子女若要為自己的房子辦理新青安來貸款，將不受到央行的「二房」限制，亦即，仍可借到8成貸款，同時新青安包括5年寬限期、利率1.775%等條件，全都可以適用。



但除了為「二房」管制開上述的善門，若是三房、豪宅的話，就沒有這種例外了。央行官員說明，在新青安房貸的適用上，之所以特別對「二房」管制有例外規定，是因為先前曾有案例，年輕的兒子因為年老的父母想要買房，但父母年紀已70歲，被銀行拒絕作為借款人，因此改由子女出面作為借款人，但房子實際上是由父母使用，並在父母的名下。



如今兒子結婚，想要有自己的房子，若因為幫父母的房子作借款人，使自己沒辦法辦新青安，對兒子也不公平，因此央行這回才特別訂定新的「例外條款」，倘若兒子或配偶名下沒有房子，即使先前已經為父母揹了一筆房貸，仍可以申請新青安，且條件不會打折扣，有寬限期、利率也可適用1.775%，否則的話，一般二戶房貸利率要2.475%（央行與銀行的『默契價』）足足比青安多了70個基點。



至於豪宅貸款，央行此次也明訂，倘若借款戶辦理新青安，不論是三房，或是豪宅戶，都必須符合央行的管制規定，不會再給上述像「二房」的例外。舉例來說，倘若35歲的大明，在新北市買了一戶5千萬的房子，由於新北市4千萬元以上，就視同「豪宅貸款」，要受到成數最高不能超過4成限制，而且不能有寬限期，此外，央行和銀行之間也有豪宅的默契價，比照「三房」利率必須從2.595%起跳。



至於貸款金額，即使大明為了5千萬的房子，辦了新青安，但除了40年期的還款期限之外，其他的條件，包括1.775%利率、5年寬限期、借款成數最高8成，實際上完全用不到。以借款成數為例，豪宅貸款，最多只能借房屋總價的4成，因此，只能借款2千萬元，若新青安這裡拿1千萬元，銀行其他房貸仍只能再給1千萬。



行庫主管則指出，儘管央行在規定上，對三房、豪宅的貸款戶能否申請新青安，回歸到銀行自行審查，但為了避免麻煩，這類申請案，行庫會以快卡到銀行法第72條之2上限、額度不夠等理由婉拒，免得到時被外界質疑豪宅貸款用新青安當破口。



除了上述的新青安申辦是否受到央行的二房、三房、豪宅等各類管制措施，央行給予明確界定之外，另外二大措施，則和「先買後賣」的換屋族協處措施，與「不溯及既往」的定義有關。



根據央行在新版的「問答集」教戰守則，央行已明文列示換屋族的配套，可透過向銀行簽下切結書的方式，保證在一年內賣掉現有房屋，在買新屋時就可不受「二房」的6成限制，成數可借到8成以上，但所謂的賣屋，是要求一年內，連同出售、完成產權移轉登記、清償債務並塗銷第一戶房貸抵押權，四大程序都要走完，而且在簽下切結書時，也要向銀行保證，屆時不會透過向其他銀行「轉貸」的方式賴皮。倘若一年後沒有賣屋，視同違約，銀行將立即收回貸款成數差額、並追溯至撥款日起來計收罰息、加收以轉貸方式規避切結事項的違約金。



對於「不溯及既往」，央行亦明確提出時限，只要是在今年6月14日之後的新申請案件，才需要用央行對第二戶房貸最高成數只能6成的規定，在此之前的申請案，成數仍能到非受限的，亦即8成的成數。



對此銀行業者認為，雖然央行以一年為期，讓換屋族去賣房，但一年內要能談妥令換屋族滿意的價格，找到新買主，仍不無變數，但現在央行已經擺明態度，換屋族也只能照著作，因為央行認為，若一直留著舊屋，就代表換屋族已不只是想換屋，而是想「持有兩間房子。」業者坦言，倘若不想趕著在一年內賣房，除非換屋族買的是非受限區的房子，否則的話，就會受到第二戶貸款最多只有6成的限制。





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